¿Qué se necesita para construir en México? Estos son los permisos

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Construccion de una casa y dos ingenieros viendo documentos de construccion.
Crédito: Panel y Acanalados Monterrey

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El permiso de construcción es un tipo de trámite que se debe conseguir previo a iniciar los trabajos de una obra, con el fin de evitar sanciones. Se trata de un procedimiento necesario para conservar el orden y mantener las operaciones de todas las entidades constructoras bajo reglas claras que eviten accidentes o trabajos deficientes.

En Panel y Acanalados Monterrey, estamos acostumbrados a colaborar en múltiples proyectos, proporcionando los materiales necesarios para toda clase de trabajo de obras. Tanto con nuestros clientes más grandes, como con los minoristas, es necesario conocer los detalles de un permiso para construir. En esta entrada, te presentamos lo que debes conocer de este procedimiento.

¿Cuándo se requiere permiso de construcción?

Es común que las personas propietarias de un inmueble se sientan con el derecho de llevar a cabo modificaciones en una propiedad que les pertenece, sin embargo, es un requisito gubernamental el trámite de una licencia de construcción cuando se planea modificar, reparar, ampliar, remodelar o construir un recinto.

Es de suma importancia tramitar un permiso de construcción en el caso de que se construya desde cero algún edificio, bodega, vivienda, local, etc. Así como cualquier modificación al mobiliario urbano como las banquetas o calle, también requieren de un permiso para ser efectuados.

De no ser así, existiría un desorden en todo aspecto, pues cualquiera podría modificar la calle y generar daños que afecten al resto de ciudadanos. En el caso específico de la calle o vías públicas, esto es más grave, dado que estas obras se realizan con los impuestos de los contribuyentes, por lo que el daño no se genera en un particular, sino a un conjunto de habitantes que pagaron y son usuarios de dicho espacio.

¿Quién otorga los permisos de construcción?

2 ingenieros con permiso para construir sosteniendo unos planos
Planeación de construcción

En el caso de México, la institución que otorga los permisos de construcción es la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, aunque también puede realizarse una solicitud con la alcaldía o municipio en donde se encuentra el terreno que se planea cambiar. 

El permiso emitido desde cualquiera de estas dos instancias gubernamentales puede darle permiso al solicitante de construir, ampliar, modificar, reparar, instalar, demoler, desmantelar una obra o instalación, excavar en procesos de no construcción de edificios, así como también cualquier clase de cambio y actividades en suelo de conservación. 

Una vez obtenido el permiso, se tiene un periodo de tiempo que permite al solicitante completar los trabajos necesarios, mismos que no deben sobrepasar los límites de propiedad, así como la clase de actividades que están por escrito en el permiso de construcción. Incluso con una autorización, si se exceden estos límites, el solicitante puede hacerse acreedor a una multa que puede superar incluso a las impuestas por construir sin el permiso necesarios.

¿Qué se necesita para realizar una obra de construcción?

Lo primero a tomar en consideración es que cualquier clase de proyecto, construcción, demolición o restauración, debe cumplir con todas las disposiciones legales, así como entrar dentro de los planes del Plan de Desarrollo Urbano del sitio en donde se va a trabajar, así como cumplir a cabalidad con el Reglamento de Construcción y la normatividad actual.

Con esto se tiene un filtro para proteger tanto a los ciudadanos como a los inversores de esa obra, de que el edificio final sea deficiente y peligroso. Lo anterior es de suma importancia en áreas como la Ciudad de México, donde el tipo de suelo es cambiante, así como por ser una zona que es muy afectada por la actividad sísmica. 

La implementación correcta de estos reglamentos y normas, hacen que los edificios construidos con vigas, láminas, varillas y más materiales, dentro de estas demarcaciones sean más seguros. Con esto se reducen riesgos para la ciudadanía, que en caso de un fenómeno natural, no tendrán que temer por derrumbes súbitos. Por estas razones, es importante que dichas reglas y normas se cumplan al pie de la letra, con el fin de evitar pérdidas humanas.

¿Cuántos metros cuadrados puedo construir sin permiso?

El costo de cada permiso para construcción depende del gobierno local o municipal imponer un precio, en donde se toma en consideración la zona en donde se construirá, el tipo de suelo y el tamaño de la obra. Antes de realizar el trámite, se tiene que tener la representación gráfica del proyecto dibujado y la asesoría de un profesional.

¿Cuánto cuesta un permiso de construcción?

El costo por cada construcción y sus características puede ser diferente, según el tamaño de la misma obra. Los precios de cada permiso varían en su precio, y se pueden ver en esta tabla. 

Tipo de obraCosto
Remodelación interior casa
$13.000 MXN
Remodelación exterior casa
$10.000 MXN
Construcción casa
$25.000 MXN
Remodelación edificio
$80.000 MXN

No todos los permisos para construcción son iguales, sino que se diferencian según el tamaño de la obra. En este caso se hacen dos distinciones:

Permiso de construcción para obras menores:

Las construcciones con una superficie que es menor a los 60 metros cuadrados, de solo un piso y con claros que no excedan los 4 metros. En el caso de esta obra, no se necesita la firma de un director responsable de la obra para que se autorice el permiso de construcción.

Los documentos necesarios para el permiso de construcción de obras menores son:

  • Comprobante de propiedad
  • Deslinde catastral
  • Pago del impuesto predial
  • Plano de especificaciones de dimensiones, espacios y materiales
trabajadores de la obra con permiso para construir y muro detras levantado.
Supervisión de obra

Permiso de construcción para obras mayores:

Para construcciones de obras mayores que superan los 60 metros cuadrados, que son de más de un piso y con bardas que son más altas que 25 metros, se necesita un director de proyecto que funja como el director del proyecto, así como un director de obra que sea el responsable de todo.

Los documentos necesarios para el permiso de construcción de obras mayores son:

  • Comprobante de propiedad
  • Deslinde catastral
  • Pago del impuesto predial
  • Proyecto ejecutivo completo en plano y digital, firmado por ambos directores
  • Memoria de cálculo estructural, bitácora y programa de obra

Lista de documentos para obtener un permiso para construcción

Los documentos que se requieren para obtener un permiso para construcción son los siguientes:

  • Permiso de uso de suelo.
  • Escritura o Título de propiedad inscrito en el Registro Público de la Propiedad.
  • Comprobante de pago del Impuesto Predial del año fiscal en que se hace la solicitud.
  • Contrato o recibo de agua potable.
  • Plano de Diseño Geométrico Vial y de accesos, cálculo de número de cajones para estacionamiento.
  • Plano avalado por la Coordinación Municipal de Protección Civil.
  • Estudio de geotecnia y planos con las especificaciones, en caso de que el proyecto genere condiciones de alteración de estabilidad de suelo.
  • Proyecto de obra con las indicaciones de acuerdo con el código reglamentario.
  • Plano del diseño estructural y de cimentación firmado por el perito en materia.
  • Cálculo estructural firmado por un perito en la materia, adjuntando copia de su cédula profesional.
  • Planos de instalaciones eléctricas, hidráulicas, especiales, sanitarias y de gas, con sus respectivas memorias descriptivas y de cálculo.
  • Aprobación de la ubicación y del uso de suelo de la construcción, de acuerdo con lo previsto en el Código Territorial.
  • Carta Poder para realizar el trámite o Poder Legal notariado en caso de que el propietario no firme la solicitud.
  • Identificación oficial vigente con fotografía del propietario.
  • Identificación oficial vigente con fotografía de quien tramita.
  • Oficio de solicitud firmado por el perito, en el cual presenta su alta como Responsable de Obra y, a su vez, deberá firmar todos los planos con su número de perito.
  • Vo.Bo. del Sistema de Agua Potable y Alcantarillado, en caso de que el proyecto cuente con alberca y/o microplanta de tratamiento (fosa séptica).
  • Estudio de visuales de Ia vía pública y colindancias en el que se demuestre que se respetan los niveles existentes del entorno, y no se obstruye el asoleamiento y Ia ventilación de los predios vecinos. Realizado por el perito responsable de obra.
  • Evaluación de la Manifestación de Impacto Ambiental o estudio de riesgo respectivo, Dictamen de Protección Civil y Estudio de Compatibilidad Urbanística, con resolución positiva, en el caso de la construcción de estaciones de servicio de gasolina, diésel y/o carburación.
  • Documento de conformidad de la Secretaría de Energía, en el caso de estaciones de carburación para suministro de Gas L.P. 

¿Qué pasa si se construye sin permiso?

2 ingenieros planificando una obra en una mesa luego de conseguir el permiso para construir
Planificación completa de la obra

Con el fin de encontrar infractores, existen supervisores y notificadores de las instancias gubernamentales pertinentes que pueden sancionar a quienes no cuenten con un permiso para construir. Los supervisores y notificadores cuentan con la capacidad legal para ingresar a una propiedad y solicitar la licencia de construcción respectiva. En caso de no tenerla o de no estar autorizada, se puede multar al infractor.

Las multas generan mayores gastos en las obras, mismos que no se contemplan normalmente en el presupuesto. Se le niega el acceso a los trabajadores de la obra, por lo que también hay terceros afectados por este incumplimiento de la ley. Al detenerse el proceso de construcción, se necesita realizar el trámite de licencia, al mismo tiempo en que se paga la multa. Cabe destacar que las multas, en la mayoría de las ocasiones, son más costosas que el mismo permiso para construir.

A su vez, una construcción levantada sin permisos, es un edificio dudoso, del cual no se sabe si es seguro o si cumple con los estándares de calidad necesarios para llevar a cabo los múltiples trabajos.

¿Existen obras que no necesitan permiso de construcción?

Las únicas obras que no necesitan de la solicitud de un permiso de construcción, son aquellas en donde el Estado comienza proyectos de infraestructura, en donde las zonas urbanas y rurales se ven más beneficiadas, debido a que estos proyectos, en la mayoría de los casos, son para beneficio de la población local y en general.

Estas construcciones son supervisadas por la Secretaría de Obras Públicas, y bajo la Ley de Obras Públicas y Servicios Relacionados con las Mismas.

Referencias:

  • https://www.conexiones365.com/nota/expo-cihac/ingenieria-y-construccion/tramites-para-construir-en-mexico
  • https://iktancorp.com/que-es-licencia-de-construccion/
  • https://tramites.cdmx.gob.mx/inicio/index.php/tramites_servicios/muestraInfo/269/0/0/304
  • https://www.oinkoink.com.mx/noticias/finanzas-personales/construir-una-casa-sin-licencia-riesgos/
  • http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/56_200521.pdf
  • https://panelyacanalados.com/lamina/
  • https://panelyacanalados.com/perfiles-de-acero/viga-ipr/
  • https://panelyacanalados.com/acero/varilla-acero-corrugado/
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